我們選擇的近期比較受關(guān)注的企業(yè)家們包括：阿里巴巴集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席馬云；娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后；創(chuàng)新工場(chǎng)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官李開復(fù)；大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林。

 

馬云因?yàn)榘⒗锇桶蜕鲜忻跃謧涫懿毮浚辉鴥纱蜗s聯(lián)中國(guó)首富宗慶后因?yàn)楸豢呈軅麄涫荜P(guān)注；李開復(fù)因罹患淋巴癌而赴臺(tái)治療；王健林超過(guò)宗慶后蟬聯(lián)2013年中國(guó)首富。

 

2013年，“地產(chǎn)大王”王健林以1350億財(cái)富首次成為胡潤(rùn)百富榜上的中國(guó)首富，且四年三次登頂大陸地產(chǎn)富豪榜。王健林有一句豪言 “膽子大，臉皮厚，走遍天下有萬(wàn)達(dá)。”他推崇“富貴險(xiǎn)中求”，機(jī)會(huì)是闖出來(lái)的。但他亦能審時(shí)度勢(shì)，把握分寸，他推崇“跟政府可以親近，但是不參與政治和派系斗爭(zhēng)”?！吨袊?guó)企業(yè)家》雜志2012年第19期雜志推出文章“消費(fèi)之王”，帶您全面解析王健林及他一手創(chuàng)辦的萬(wàn)達(dá)帝國(guó)。

 

萬(wàn)達(dá)的一切布局都是圍繞“人”做生意，這家巨型房地產(chǎn)公司，如何顛覆行業(yè)以及自己。

 

【《中國(guó)企業(yè)家》】顛覆者萬(wàn)達(dá)，進(jìn)入一個(gè)行業(yè)就改變一個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則，它越來(lái)越讓人看不懂。

 

夜幕降臨，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)的燈光在一片原始森林包圍中格外璀璨，該項(xiàng)目占地18平方公里、總投資200億元，有亞洲最大滑雪場(chǎng)、世界頂級(jí)酒店群、最昂貴高爾夫球場(chǎng)—它建成只用了三年時(shí)間，這是行業(yè)里難以超越的速度。為保證按照萬(wàn)達(dá)要求準(zhǔn)時(shí)營(yíng)業(yè)，很多店鋪還沒來(lái)得及裝打印發(fā)票的稅控機(jī)，更多商家選開業(yè)之后再停業(yè)整修。

 

地球另一端，美國(guó)中部寧?kù)o的小城堪薩斯，AMC娛樂公司的員工們等待著新老板王健林的到來(lái)。2012年8月中旬，萬(wàn)達(dá)完成收購(gòu)美國(guó)第二大院線公司AMC的交割程序，成為世界最大電影院線運(yùn)營(yíng)商。

 

將這兩件風(fēng)馬牛不相及的事聯(lián)系一起的動(dòng)力來(lái)自北京東長(zhǎng)安街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)25樓。它的前臺(tái)足有三四十平米，除了辦公桌，偌大空間沒有一件多余東西。穿過(guò)一個(gè)真皮裝幀的厚實(shí)大門，再穿過(guò)一個(gè)帶著更衣室的明亮?xí)蛷d—一共經(jīng)過(guò)3重門，才能進(jìn)入董事長(zhǎng)王健林的辦公室。

 

王健林消瘦了一些，去年他決心減肥，和實(shí)現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)一樣，他果真做到了。王面部線條柔和，慈眉善目的外表掩蓋了鋼鐵般堅(jiān)硬的性格，對(duì)他而言，別人說(shuō)看不懂萬(wàn)達(dá)的模式，或許正是一種褒揚(yáng)。

 

“這兩年我主要的精力是研究文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。”“文化”一詞對(duì)他有特殊的魔力，談到這里他立刻興奮起來(lái)，他希望萬(wàn)達(dá)在未來(lái)5至8年徹底轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力是文化和旅游，“到2020年萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)類收入要下降到45%以下。”

 

每天早上七點(diǎn)一刻，58歲的王健林就開始一天工作。他要管理的是一個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)—僅2012年全部開業(yè)的就有70多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、120家影城、1000塊電影銀幕、58家百貨店、45家量販KTV，還有新成立的(據(jù)說(shuō)年產(chǎn)值200億)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。在回答美國(guó)記者提問(wèn)時(shí)，王健林說(shuō)，“我們有愿望也有實(shí)力走向全球，收購(gòu)全球第二大的美國(guó)電影院線運(yùn)營(yíng)商AMC只是第一步。”他透露，未來(lái)幾年萬(wàn)達(dá)將在美國(guó)投資100億美元，酒店和零售商店都在萬(wàn)達(dá)的投資清單上。

 

自2010年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)超過(guò)百億的投資項(xiàng)目至少有6個(gè)，包括收購(gòu)AMC，4個(gè)巨型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，和投資額500億之巨的武漢楚河漢街。“如果一定要預(yù)測(cè)未來(lái)，那我覺得2020年萬(wàn)達(dá)應(yīng)該在營(yíng)收上排到世界前100名，在萬(wàn)達(dá)從事的行業(yè)中，至少有3－4個(gè)行業(yè)做到全球第一，剩下的也要做到全球前幾名。” 這個(gè)預(yù)測(cè)不可謂不瘋狂。外界對(duì)他的身價(jià)則更感興趣，有分析人士認(rèn)為，如果萬(wàn)達(dá)影院和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)上市，王會(huì)成為中國(guó)首富。

 

2012年萬(wàn)達(dá)受到頗多質(zhì)疑，核心邏輯是：中國(guó)民營(yíng)企業(yè)普遍缺乏長(zhǎng)期資本，如果沒有一些非正常交易，萬(wàn)達(dá)如何獲得超越式發(fā)展？甚至在許多同行眼中，萬(wàn)達(dá)的資金鏈似乎也一直是個(gè)謎。它的模式，在中國(guó)商界還沒有參照系。

 

100多年前的工業(yè)時(shí)代，美國(guó)曾產(chǎn)生了洛克菲勒、卡耐基、摩根這樣的實(shí)業(yè)與金融巨頭，他們編織了一張纏繞美國(guó)經(jīng)濟(jì)的大網(wǎng)。忽略產(chǎn)業(yè)的差別，萬(wàn)達(dá)具有鍍金時(shí)代公司的部分氣質(zhì)：強(qiáng)勢(shì)、長(zhǎng)于資源整合、富有執(zhí)行力、善于利用政策機(jī)會(huì)。而王健林將要成為的是一個(gè)超級(jí)消費(fèi)時(shí)代的新大亨—顧客可以到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物，到萬(wàn)達(dá)院線看電影，到萬(wàn)達(dá)“大歌星”唱卡拉OK，到萬(wàn)達(dá)酒店住宿，到萬(wàn)達(dá)旅游度假區(qū)休假；未來(lái)還可以看到打上萬(wàn)達(dá)LOGO的秀與動(dòng)漫。

 

對(duì)萬(wàn)達(dá)特點(diǎn)有各種解讀，“萬(wàn)達(dá)不是神，只是有經(jīng)驗(yàn)、有專業(yè)精神。”王健林認(rèn)為萬(wàn)達(dá)主要的特點(diǎn)是“很實(shí)在，不裝”，他半開玩笑說(shuō)，“我也不知道，萬(wàn)達(dá)的模式到底是我們蒙對(duì)的，還是真的是我們自己研發(fā)出來(lái)的。”

 

2009年9月，本刊封面報(bào)道《萬(wàn)達(dá)的加法》中，曾探討這個(gè)中國(guó)最大商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)帝國(guó)的搭建密碼，以及它的擴(kuò)張邊界與風(fēng)險(xiǎn)。今天萬(wàn)達(dá)依然在做加法，但王健林，對(duì)自己和萬(wàn)達(dá)要向哪里去，已有更加清晰的目標(biāo)。“13億人窮了是包袱，13億人富了就是世界最大的市場(chǎng)。”王健林指著窗外的長(zhǎng)安街說(shuō)，萬(wàn)達(dá)所做的一切布局都是圍繞“人”這個(gè)主題。

 

圍繞“人”的生意，萬(wàn)達(dá)如何用大開大闔的地產(chǎn)風(fēng)格做文化？如何打通不同產(chǎn)業(yè)之間的壁壘？如何駕馭政商關(guān)系？萬(wàn)達(dá)還在持續(xù)解答這幾道難題。

 

大收購(gòu)大野心

 

2012年9月4日，王健林乘坐私人飛機(jī)到達(dá)堪薩斯的AMC總部，外籍員工的熱情超出了預(yù)期。他們佩戴著寫著“福”字的胸針，向這位中國(guó)老板表達(dá)祝福。在萬(wàn)達(dá)收購(gòu)AMC的交割儀式上，一位在AMC工作了十幾年的副總激動(dòng)得幾乎落淚，“我們重新找到了家的感覺。”

 

經(jīng)歷了美國(guó)電影市場(chǎng)下滑、金融危機(jī)，以及管理層與投資機(jī)構(gòu)的沖突之后，這家有80多年歷史、在美國(guó)排名第二的院線公司，正滑向危險(xiǎn)的邊緣。而只有25年歷史、經(jīng)營(yíng)電影院線只有七年的萬(wàn)達(dá)，扮演了“白衣騎士”。

 

與以往中國(guó)公司跨國(guó)收購(gòu)引起的巨大爭(zhēng)議不同，西方的主流媒體用一種贊嘆的口氣，打量著這個(gè)來(lái)自中國(guó)的新貴?！督鹑跁r(shí)報(bào)》標(biāo)題是《萬(wàn)達(dá)收購(gòu)AMC 開創(chuàng)好萊塢史詩(shī)》；《華盛頓郵報(bào)則》評(píng)論道，“這次收購(gòu)體現(xiàn)了中國(guó)公司在世界范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的雄心”。

 

今年5月21日，萬(wàn)達(dá)宣布斥資26億美元，100%收購(gòu)AMC股權(quán)，這場(chǎng)并購(gòu)由此就成為業(yè)界內(nèi)的猜測(cè)焦點(diǎn)。很多人認(rèn)為萬(wàn)達(dá)收購(gòu)一家負(fù)債率極高、連續(xù)三年虧損的公司，主要是順應(yīng)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的熱潮，博得融資、政策上的優(yōu)惠。也有說(shuō)法是，“萬(wàn)達(dá)是在為政府辦事”。

 

在萬(wàn)達(dá)，如果沒有王健林許可，無(wú)人敢對(duì)公司行為做解釋。王健林對(duì)上述說(shuō)法置之一笑。在他看來(lái)，這無(wú)非是個(gè)“很合適的生意”。“萬(wàn)達(dá)不是雷鋒，不會(huì)做賠本的買賣。這個(gè)收購(gòu)到底怎么樣，一兩年后很快見分曉。”

 

將時(shí)鐘調(diào)回三年前，2009年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、院線與百貨遍地開花，同年，萬(wàn)達(dá)院線總經(jīng)理葉寧發(fā)現(xiàn)，看電影的人數(shù)有了顯著增長(zhǎng)。由這一年開始，中國(guó)電影市場(chǎng)“每年保持了30%、40%的高增長(zhǎng)”。而2010年初，一位與萬(wàn)達(dá)有長(zhǎng)期合作的某銀行高管從美國(guó)回來(lái)，告訴王健林美國(guó)和歐洲幾個(gè)院線公司都在等待出售，他選擇了其中規(guī)模最大的公司AMC。

 

“萬(wàn)達(dá)院線在中國(guó)雖發(fā)展很快，今年有1000塊銀幕，但放眼世界前幾名，動(dòng)輒都是四五千塊的規(guī)模。如果單靠自己發(fā)展，很難成為這個(gè)行業(yè)的全球領(lǐng)導(dǎo)者。所以當(dāng)時(shí)我們就決定，一定要走并購(gòu)路線。”王健林回憶。

 

盡職調(diào)查中，王健林發(fā)現(xiàn)造成AMC虧損的一個(gè)主要原因是股權(quán)問(wèn)題。2007年，包括黑石、摩根士丹利等在內(nèi)華爾街五大投行成為AMC股東，各占股 20%。如此股權(quán)結(jié)構(gòu)造成的后果是，這個(gè)公司誰(shuí)都說(shuō)了算、又沒有誰(shuí)說(shuō)了算。股東買AMC的目的就是想盡快賣出去，但還沒有來(lái)得及上市就遇到了2008年金融危機(jī)。“這些投資者們并沒有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的打算，對(duì)公司沒有任何計(jì)劃，也不允許公司有任何發(fā)展。AMC是一個(gè)家庭氛圍很濃的公司，很多員工的工齡超過(guò)10 年，對(duì)公司很有感情，管理層也感到很憋屈，矛盾爆發(fā)了。”一位接近交易的人士透露。

 

王健林利用了這個(gè)矛盾。兩年談判中，萬(wàn)達(dá)首先與管理層反復(fù)交流，穩(wěn)住管理層后，然后才是股東層面的談判。“如果買下來(lái)管理層都走了，就麻煩了。”王健林給管理層開出兩個(gè)條件：第一，分別給每人4－5年的中期雇傭合同；第二，從最后的凈利潤(rùn)拿出10%作為獎(jiǎng)金。就是如此簡(jiǎn)單的調(diào)整，讓這家公司開始扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。“從我們接手半年的情況來(lái)看，1－7月份是盈利的。”王健林估計(jì)AMC今年至少會(huì)有千萬(wàn)美元以上的利潤(rùn)。在與管理層簽訂協(xié)議時(shí)，萬(wàn)達(dá)為AMC制訂了一個(gè)四年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，“明年的目標(biāo)是稅后凈利3億元左右”。

 

此交易也有競(jìng)購(gòu)者，為了打動(dòng)股東，王健林“牛氣十足”地說(shuō)：“真正愿意買又有能力買，而且一次能給你付錢的企業(yè)，全世界可能也就萬(wàn)達(dá)一家。”隨后，他又拿出有關(guān)方面給萬(wàn)達(dá)出具的高達(dá)幾百億的存款證明，震住了所有股東。長(zhǎng)達(dá)兩年多的漫長(zhǎng)談判，令A(yù)MC的股東疲于堅(jiān)持，他們與王健林一樣強(qiáng)勢(shì)和狡黠，可讓王健林看穿了底牌，股東們?cè)谔潛p中承擔(dān)著19億美元的債務(wù)，而在2012年，作為股東的投行募集的基金面臨到期，他們必須從AMC退出。王健林找到了并購(gòu)的最佳時(shí)間窗，最后AMC100%股權(quán)從要價(jià)15億美元現(xiàn)金，變成了成交價(jià)7億美元現(xiàn)金，加上19億美元債務(wù)共26億美元。王如此算賬，“減掉現(xiàn)金、減掉它持有的一家上市公司股權(quán)，再對(duì)應(yīng)5000多塊屏幕，每塊屏幕也就不到300萬(wàn)人民幣。就是你自己拿錢去投資5000塊屏幕，也未見得能做下來(lái)。”

 

以上的鋪陳，還都只是收購(gòu)的細(xì)枝末節(jié)。最關(guān)鍵的是，收購(gòu)案從一開始，王健林著眼點(diǎn)就是資本市場(chǎng)。在與AMC談判之前，萬(wàn)達(dá)院線已準(zhǔn)備啟動(dòng)上市，目前已進(jìn)入證監(jiān)會(huì)落實(shí)反饋意見程序。王健林承認(rèn)，單從商業(yè)角度來(lái)看，投入幾十億美元對(duì)AMC進(jìn)行收購(gòu)和改造回報(bào)比較低。“他如果有三四億的凈利潤(rùn)，拿到中國(guó)資本市場(chǎng)上來(lái)至少市值過(guò)了百億，相對(duì)于我投的40多億，已經(jīng)翻了一番。”

 

在這個(gè)26億美元的收購(gòu)中，萬(wàn)達(dá)要支付的現(xiàn)金為7億美元(40多億元人民幣)。AMC高達(dá)19億的債務(wù)，主要在2019－2023年到期。收購(gòu)之前，萬(wàn)達(dá)對(duì)可能提前贖回的債務(wù)做了準(zhǔn)備，包括中國(guó)銀行(2.78, 0.00, 0.00%)、中國(guó)工商銀行(3.86, 0.00, 0.00%)等在內(nèi)幾大銀行，給了超過(guò)債務(wù)2倍以上的貸款承諾函。在萬(wàn)達(dá)收購(gòu)AMC之后，AMC債券價(jià)格呈上升的趨勢(shì)，其最大的債主、也是債權(quán)牽頭人花旗銀行，率先放棄了對(duì)萬(wàn)達(dá)的贖回，而其他的小債主也紛紛跟風(fēng)。

 

從各方面看，萬(wàn)達(dá)這次交易似乎都很劃算。AMC旗下還有美國(guó)最大電影發(fā)行公司和電影廣告公司，分別占據(jù)了美國(guó)60%市場(chǎng)份額。這兩家公司是AMC與美國(guó)另外兩家最大院線公司合資成立，各占相同股份，其中廣告公司已在美國(guó)上市，而發(fā)行公司則是未上市、有潛質(zhì)的公司。在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)也有自己的影視傳媒公司、電影發(fā)行公司。通過(guò)這場(chǎng)收購(gòu)，透露出萬(wàn)達(dá)嘗試打通電影產(chǎn)業(yè)鏈的意圖。

 

“美國(guó)好萊塢之所以成功，是因?yàn)樗漠a(chǎn)業(yè)鏈條非常成熟，一個(gè)影片投資之初已經(jīng)和后期發(fā)行、經(jīng)營(yíng)緊密地聯(lián)系在一起了，但中國(guó)電影各環(huán)節(jié)還處于孤島狀態(tài)。”萬(wàn)達(dá)院線總經(jīng)理葉寧說(shuō)。

 

王健林本次美國(guó)之行順道拜訪了好萊塢5大豪門制片公司。盡管與好萊塢還沒有什么實(shí)質(zhì)性合作—迄今為止萬(wàn)達(dá)只投資了《HOLD住愛》這部很平淡的電影，但萬(wàn)達(dá)在電影產(chǎn)業(yè)上的野心已顯露無(wú)疑。“這次見美國(guó)電影界的這些巨頭，主要是為萬(wàn)達(dá)大連金石灘項(xiàng)目拍板。”王健林說(shuō)。那是一個(gè)完全以電影為主題的高端旅游及文化地產(chǎn)項(xiàng)目，集影視制作、展覽、娛樂等為一體。除了“可以拿著劇本進(jìn)去、拿著作品出來(lái)”，所有電影產(chǎn)業(yè)最酷、最炫、最有歷史感的東西，都會(huì)集中在這個(gè)十幾平方公里的地產(chǎn)項(xiàng)目中。

 

通吃?shī)蕵樊a(chǎn)業(yè)鏈

 

自從收購(gòu)AMC之后，萬(wàn)達(dá)是否成為中國(guó)的“迪斯尼”，成為了外界對(duì)它的一個(gè)猜想。而大批國(guó)際水準(zhǔn)的藝術(shù)家加盟，證明這個(gè)猜想并非空穴來(lái)風(fēng)。

 

馬克·費(fèi)舍爾的到來(lái)，讓萬(wàn)達(dá)旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院著實(shí)忙了一陣子。短短4天時(shí)間，他被安排參與了35場(chǎng)會(huì)議，主題都是武漢萬(wàn)達(dá)楚河漢街項(xiàng)目中的漢秀和電影樂園。作為北京奧運(yùn)會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)、倫敦奧運(yùn)會(huì)開、閉幕式藝術(shù)總監(jiān)，他現(xiàn)在是萬(wàn)達(dá)的一員。雖然常駐美國(guó)，但未來(lái)15年中他只能為萬(wàn)達(dá)服務(wù)，楚河漢街是他的第一個(gè)項(xiàng)目。

 

“他與萬(wàn)達(dá)簽訂了排他性的服務(wù)協(xié)議，只能與萬(wàn)達(dá)玩。”王健林說(shuō)。不僅僅是馬克·費(fèi)舍爾，導(dǎo)演了著名的拉斯維加斯的“O”秀、夢(mèng)秀和澳門的《水舞間》的弗蘭克·德貢，以及世界最頂級(jí)的主題公園設(shè)計(jì)公司、加拿大福瑞克公司，都與萬(wàn)達(dá)簽訂了排他性的服務(wù)協(xié)議。

 

從2009年在武漢投資楚河漢街地產(chǎn)項(xiàng)目開始，萬(wàn)達(dá)開始招攬國(guó)際化人才。而這個(gè)項(xiàng)目如同一把魔力鑰匙，為萬(wàn)達(dá)打開了另一扇門。

 

最初項(xiàng)目是為武漢市一個(gè)環(huán)保工程配套，定位于中央商務(wù)區(qū)，王健林覺得沒有特色，又想過(guò)做旅游，也覺得不合適。后來(lái)武漢市一位領(lǐng)導(dǎo)建議，能不能做文化，王健林立刻來(lái)了靈感，“我對(duì)他說(shuō)，一字千金，這‘文化’二字就值千金。”

 

王健林不止一次在公司內(nèi)部講，“這個(gè)項(xiàng)目是我的眼珠子”。他提出了如下要求：“世界一流、中國(guó)第一、業(yè)界朝拜”。如此愿景給很多人造成了極大壓力，項(xiàng)目總工程師、萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院副院長(zhǎng)朱其瑋患上了失眠癥，至今未愈。前期項(xiàng)目策劃很艱難，傳統(tǒng)的圖書館、博物館、溫莎夫人蠟像館給人感覺平平，距離王的三個(gè)要求相距頗遠(yuǎn)。

 

“做文化類項(xiàng)目很復(fù)雜，還不是錢的問(wèn)題，關(guān)鍵要知道世界潮流在哪里。我們就是奔著世界一流去的，不是世界一流，我們沒有興趣。”王健林反復(fù)強(qiáng)調(diào)。在一次討論中，有人提到了做個(gè)拉斯維加斯那種秀。這個(gè)建議讓王想起多年前他看過(guò)拉斯維加斯O秀，一票難求的景象讓他印象深刻。

 

派人出國(guó)考察后，萬(wàn)達(dá)很快就將目標(biāo)鎖定了做水秀的弗蘭克·德貢。王健林親自參與了談判。“我說(shuō)干脆你就不要在美國(guó)混了，在美國(guó)還有再做秀的可能嗎？我給你保證中國(guó)做5個(gè)以上的秀，但是條件是你不能再跟別人合作。你這百八十人的團(tuán)隊(duì)全過(guò)來(lái)，行不行？”王健林還為他開出了非常優(yōu)厚的條件：成立合資公司，參與項(xiàng)目分成。

 

確定做秀之后，王健林發(fā)現(xiàn)，這個(gè)體量巨大的項(xiàng)目一頭重一頭輕。2010年，他親自帶隊(duì)到美國(guó)考察，在迪斯尼樂園，他發(fā)現(xiàn)人們排幾小時(shí)隊(duì)去玩一種高科技電影娛樂項(xiàng)目，在環(huán)球影城也是如此。他帶著好奇心也參與其中，“感覺人在畫面中穿越，視角不斷轉(zhuǎn)換，會(huì)讓人產(chǎn)生幻覺，不知是真是假。”很快他對(duì)電影 4D、5D、6D技術(shù)能如數(shù)家珍，做一個(gè)電影樂園的想法也很快確定。

 

這兩個(gè)娛樂項(xiàng)目的投入大得驚人—漢秀總投入25億，電影樂園投入35億元—其中買斷美國(guó)的一個(gè)動(dòng)漫軟件版權(quán)就花了2.4億美元，漢秀內(nèi)的演出設(shè)備也非常昂貴。

 

做電影樂園的同時(shí)，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了萬(wàn)達(dá)視線。電影樂園項(xiàng)目中，有大量動(dòng)漫內(nèi)容制作，他們準(zhǔn)備完全創(chuàng)新，做中國(guó)的故事、中國(guó)的人物。除此之外，王健林還有做獨(dú)立動(dòng)漫電影的打算，它成功率比較大，美國(guó)20%電影掙錢，但做動(dòng)漫80%掙錢。為此，萬(wàn)達(dá)已撒下一張大網(wǎng)，全世界挖人，2011年獵頭費(fèi)用高達(dá) 1億。王透露，不久會(huì)有“好萊塢赫赫有名的動(dòng)漫公司高級(jí)人才加盟萬(wàn)達(dá)”，甚至有個(gè)別著名公司來(lái)信，“求你們放放手，別這么狠挖人！”

 

這種高舉高打的方式，讓一些文化公司艷羨不已。“中國(guó)做文化產(chǎn)業(yè)的人，到現(xiàn)在還都沒見過(guò)大錢，都是小打小鬧怎么想著掙個(gè)幾百上千萬(wàn)。”北京一家演出公司老總告訴本刊，萬(wàn)達(dá)甫一入場(chǎng)，就是大架勢(shì)。他認(rèn)為，“像萬(wàn)達(dá)這樣大資本加入，會(huì)讓產(chǎn)業(yè)提前5年到10年成熟”。

 

在王健林看來(lái)，楚河漢街項(xiàng)目是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，“是萬(wàn)達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)上，除了電影院以外真正找到感覺的。”通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，積累了產(chǎn)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還獲得了一系列的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。而這一切只是開始，復(fù)制是下一個(gè)挑戰(zhàn)。在萬(wàn)達(dá)4個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，根據(jù)項(xiàng)目情況會(huì)有秀或者電影樂園。“我從2009年一直做到現(xiàn)在，期間的辛苦和投入相當(dāng)驚人，如果我做成功別人再來(lái)模仿，已經(jīng)晚了。”

 

曾有人猜測(cè)，萬(wàn)達(dá)做文化依舊是為做地產(chǎn)，主要目的是圈地和融資。“這種說(shuō)法恰恰是說(shuō)反了，我是因?yàn)樽龅禺a(chǎn)才有能力去做文化。”王健林反問(wèn)，“做文化能融到多少錢？頂多就是融個(gè)幾十億，能解決地產(chǎn)什么問(wèn)題？”如果楚河漢街項(xiàng)目中沒有高達(dá)150萬(wàn)平米的住宅可售—那可是在武漢最黃金的地段，一年有100 億的銷售回款，萬(wàn)達(dá)也沒有膽量去做體量如此驚人的文化項(xiàng)目。楚河漢街給萬(wàn)達(dá)帶了很多附加值，以前做綜合體都是市長(zhǎng)來(lái)找萬(wàn)達(dá)，現(xiàn)在做文化項(xiàng)目則往往是省長(zhǎng)出面。這意味著，文化為萬(wàn)達(dá)在拿地上依舊提供了不可比擬的低成本優(yōu)勢(shì)。

 

最初對(duì)文化可能是試探項(xiàng)目，但萬(wàn)達(dá)對(duì)此越來(lái)越甘之如飴。王健林認(rèn)為萬(wàn)達(dá)未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力就是文化和旅游。他向我們展示了厚厚的一份《全球文化企業(yè)50 強(qiáng)》調(diào)查報(bào)告，并給萬(wàn)達(dá)文化提出目標(biāo)：2015年達(dá)到400億，2020年800億進(jìn)入世界前10名。王健林認(rèn)為做文化比做地產(chǎn)更有成就感，“一個(gè)好的文化項(xiàng)目能影響幾十年，甚至幾百年。哪種項(xiàng)目有這種成就感？”

 

他感嘆文化產(chǎn)品的歷史穿透力不一樣，萬(wàn)達(dá)院線在集團(tuán)里2%的收入，利潤(rùn)也大概還不到2%，但給集團(tuán)帶來(lái)的知名度，恐怕不比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)少，“在北京很多人都知道萬(wàn)達(dá)電影院，不知道萬(wàn)達(dá)索菲特酒店，最初我聽到這個(gè)消息氣死了，這么大個(gè)頂級(jí)酒店就在電影院旁邊，沒人知道，后來(lái)一想，有道理啊。”

 

他并不認(rèn)為萬(wàn)達(dá)做文化是“無(wú)心插柳”的結(jié)果，“如果說(shuō)對(duì)文化沒有追求，也不可能在這方面大踏步前進(jìn)。”2004年，他就提出進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)(主要是電影)，遭到公司管理層的反對(duì)，可正是在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、各方大力鼓吹文化產(chǎn)業(yè)背景下，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)提前布局，讓它再度贏得了機(jī)會(huì)。

 

2012年9月，萬(wàn)達(dá)在北京成立了萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，北京市政府給予了非常優(yōu)厚的政策，比如融資、土地和進(jìn)京指標(biāo)等。“這公司一注冊(cè)，年產(chǎn)值就是 200多億。那就意味著中國(guó)最大的文化航母現(xiàn)在已經(jīng)在北京了，如果我沒有200億的規(guī)模，是個(gè)20億的企業(yè)，(政府)會(huì)理你嗎？”王健林說(shuō)，做企業(yè)一定要順勢(shì)而為，看準(zhǔn)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，“順著勢(shì)做怎么做怎么有”。

 

卡位高手

 

萬(wàn)達(dá)每一次轉(zhuǎn)型，似乎都能與中國(guó)節(jié)奏緊密合拍，它十分了解本土商業(yè)環(huán)境的精微之處，擅長(zhǎng)卡位。

 

王健林認(rèn)為，兩年后才是萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目見分曉的時(shí)刻。2013年幾個(gè)高端的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，而2014年，楚河漢街開業(yè)，他認(rèn)為屆時(shí)萬(wàn)達(dá)“就完全站在世界一線高度上了”。2011年，楚河漢街項(xiàng)目第一期開業(yè)典禮，王健林給萬(wàn)達(dá)描繪出一幅藍(lán)圖：現(xiàn)在別人看我們叫“望其項(xiàng)背”，在你后面追，但還能看清楚你；爭(zhēng)取再有三五年，叫‘望塵莫及’，別人肯定追不上。

 

然而僅僅在四年前，不要說(shuō)讓別人望其項(xiàng)背，它還是一家遭遇危機(jī)的公司。

 

那一輪調(diào)控中，萬(wàn)達(dá)資金鏈相當(dāng)緊張。彼時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品—城市綜合體已成熟，但實(shí)力和影響仍遠(yuǎn)不及南方的萬(wàn)科A(9.13, 0.07, 0.77%)(000002.SZ)，甚至是2007年上市的碧桂園(02007.HK)。

 

2008年11月，“四萬(wàn)億”刺激經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)，地方政府急于賣地，銀行急于放貸。一些荒誕劇又上演了，銀監(jiān)會(huì)每個(gè)月檢查銀行放貸是否達(dá)標(biāo)，房地產(chǎn)貸款甚至連四證、資本金都不看，只要申請(qǐng)就有。

 

“這樣的機(jī)會(huì)以后還有嗎？”王健林說(shuō)，“很多人被形勢(shì)嚇怕了，不敢拿地，只有我在公司說(shuō)要大干。”他一聲令下，萬(wàn)達(dá)僅僅在2008年底就搶了十幾個(gè)項(xiàng)目，2009年初又是十幾個(gè)，土地的價(jià)格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬(wàn)達(dá)拿到的土地價(jià)格也就每平米1000多，2009年開盤價(jià)格是地價(jià)的十幾倍。

 

“一個(gè)企業(yè)步步踩準(zhǔn)不太可能的，多數(shù)時(shí)間都是在平均線上，但關(guān)鍵幾步你上去就拉開距離了。”王健林說(shuō)。2008年那一輪調(diào)控之后，萬(wàn)達(dá)發(fā)展曲線呈現(xiàn) V型反轉(zhuǎn)，一舉超越了許多比它大的公司。這次調(diào)控還有個(gè)意想不到的后果，住宅房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和劣勢(shì)越來(lái)越明顯，而商業(yè)地產(chǎn)在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期、增加就業(yè)和稅收等方面的優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越獲得政府和行業(yè)認(rèn)同。

 

“說(shuō)我們是前瞻性也好、蒙的也好，萬(wàn)達(dá)這一次踩準(zhǔn)了點(diǎn)。”王健林說(shuō)。他對(duì)政策高度敏感，2004年的那輪調(diào)控中，銀監(jiān)會(huì)和開發(fā)商博弈導(dǎo)致調(diào)控政策的暫停，王健林的決策是拼命賣房，很多同事說(shuō)他逼得太急了、太累了，最好慢慢來(lái)，他急了，說(shuō)慢個(gè)屁！再不抓緊就來(lái)不及了，果然不到半年政策窗口又收起來(lái)。

 

在王健林看來(lái)，萬(wàn)達(dá)之所以2008年后進(jìn)入爆炸式發(fā)展，有一個(gè)從外面看不到的原因，“我們的人才團(tuán)隊(duì)在2009年開始發(fā)生質(zhì)的變化”。一大批高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人加盟萬(wàn)達(dá)。“這幾年萬(wàn)達(dá)并非線性發(fā)展，而是細(xì)胞分裂，1個(gè)變2個(gè)、2個(gè)變4個(gè)。”華高萊斯副總裁公衍奎說(shuō)，“這一輪房地產(chǎn)泡沫膨脹，它正好在最高點(diǎn)上，一下就彈出來(lái)了。”他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)這家“最有中國(guó)特色、最與中國(guó)節(jié)奏合拍、最亢奮的公司”，最能說(shuō)明這幾年中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。

 

萬(wàn)達(dá)首創(chuàng)的綜合體模式已經(jīng)沒有秘密可言。這種包含了住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng)多種業(yè)態(tài)的龐大地產(chǎn)項(xiàng)目，本質(zhì)上解決的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資本問(wèn)題—以住宅、寫字樓和商鋪的銷售補(bǔ)貼商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。這種看上去并不難的模式，激勵(lì)了無(wú)數(shù)模仿者，城市綜合體在中國(guó)泛濫。有些公司甚至開始學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)自己做百貨，比如寶龍地產(chǎn)(01238.HK)和世茂房地產(chǎn)(00813.HK)，但是都不成功。“萬(wàn)達(dá)更標(biāo)準(zhǔn)化、執(zhí)行力更強(qiáng)?？瓷先e人跟萬(wàn)達(dá)只差一點(diǎn)點(diǎn)，但是一點(diǎn)點(diǎn)就差了很多。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平(微博)說(shuō)。

 

盡管在很多人的眼中萬(wàn)達(dá)善于借力政府，但萬(wàn)達(dá)能有今日的格局，對(duì)政企關(guān)系的理解，自有其獨(dú)到之處。

 

他有一句名言，“親近政府遠(yuǎn)離政治”，“跟政府可以親近，但是不參與政治和派系斗爭(zhēng)。有些人嘴上說(shuō)，我不跟政府打交道，不理政府，可能嗎？在美國(guó)你也做不到啊。”王健林承認(rèn)在中國(guó)政商關(guān)系“確確實(shí)實(shí)是最難擺正位置、最難處好的”。“為什么我一定要下決心研究新產(chǎn)品創(chuàng)新的東西呢？就是要讓所有的政府來(lái)找我，這樣我就容易處關(guān)系了。”他也會(huì)反問(wèn)：“政府既然在主管部門，為什么不能溝通呢？”

 

這從萬(wàn)達(dá)總部電梯里不時(shí)出現(xiàn)的“歡迎某某領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)”可看出些端倪，地方政府登門拜訪者絡(luò)繹不絕，但萬(wàn)達(dá)只能挑其中1/3的項(xiàng)目做，據(jù)說(shuō)有些招商官員因?yàn)闆]能完成引資任務(wù)，在大廈里痛哭流涕。

 

本刊采訪的數(shù)位地產(chǎn)業(yè)界人士，都認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的這種模式，迎合的是政府的需求，而不是某些官員的需求，某種程度上，萬(wàn)達(dá)將自己從乙方經(jīng)營(yíng)成了甲方。

 

例如國(guó)外一個(gè)購(gòu)物中心通常是五年、八年才能開業(yè)，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)18個(gè)月就能建成開業(yè)，這樣工期讓地方官員能在任期內(nèi)就看到政績(jī)，自然大受歡迎。

 

他善于把握與政府的關(guān)系，之所以與國(guó)際大腕簽訂排他性合作協(xié)議，就是為了防止他人挖角和模仿。“比如武漢這兒做個(gè)秀挺好的，可跟這個(gè)地方臨近的政府如果都叫我去做一個(gè)，那不是跟自己競(jìng)爭(zhēng)嗎？但如果我不做，他們找到德貢和佛瑞克：萬(wàn)達(dá)不給你20億嗎？我給你25億，叫你賺5億，你給我照樣打造一個(gè)！如果完全這么弄，就做爛了。”

 

商業(yè)地產(chǎn)招商、運(yùn)營(yíng)從來(lái)都是千頭萬(wàn)緒的難事，但萬(wàn)達(dá)已歷練出強(qiáng)大的系統(tǒng)執(zhí)行能力。擁有1.5萬(wàn)員工的萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司，是萬(wàn)達(dá)帝國(guó)之下最龐大的機(jī)構(gòu)，他們負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房租收繳率多年保持著世界紀(jì)錄，達(dá)99%。它所運(yùn)作的地塊，往往能成為新的市中心，這對(duì)地方政府的吸引力不言而喻。

 

這些年，萬(wàn)達(dá)從沒有在角逐激烈的土地拍賣市場(chǎng)露面，它拿到的土地價(jià)格通常不高，綜合體銷售型物業(yè)往往能覆蓋整個(gè)項(xiàng)目大部分成本。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦開業(yè)、有現(xiàn)金流，持有型物業(yè)又可以向銀行抵押貸款，投資做下一個(gè)項(xiàng)目。在這一輪流動(dòng)性泛濫和政績(jī)需求推動(dòng)下，萬(wàn)達(dá)的這種模式產(chǎn)生了自我循環(huán)膨脹。

 

雖然在很多人眼中“萬(wàn)達(dá)把政府的勢(shì)能用到極致”，記者采訪的大多數(shù)認(rèn)為萬(wàn)達(dá)能有今天的格局，還是靠“企業(yè)本身的能力”，尤其是創(chuàng)新能力。“萬(wàn)達(dá)做的很多事情，不僅是中國(guó)，在世界上也沒有人做過(guò)。”萬(wàn)達(dá)旅游文化規(guī)劃院院長(zhǎng)王元自豪地說(shuō)。例如萬(wàn)達(dá)即將推出的新產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)文化旅游城，就是在一個(gè)巨大的室內(nèi)空間里提供消費(fèi)娛樂的全部?jī)?nèi)容：各種主題的室內(nèi)公園、電影樂園、秀、美術(shù)館、電影院、購(gòu)物中心、美食街。盒子之外，還有一些高級(jí)酒店，有通道將它們與盒子連接。在王元看來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目將超越迪斯尼樂園。

 

王健林透露，未來(lái)在北京、廣州等核心城市會(huì)有這樣的項(xiàng)目。“萬(wàn)達(dá)綜合體模式畢竟還有模仿者，那我就想創(chuàng)造一個(gè)將來(lái)根本不可能有模仿者和競(jìng)爭(zhēng)者的模式。文化旅游城會(huì)徹底從知識(shí)產(chǎn)權(quán)上排斥所有的競(jìng)爭(zhēng)者，有錢你也搞不了。”王健林說(shuō)。

 

據(jù)王健林估算，漢秀一年收入為5億，電影樂園收入少則6、7億，多則10億。除了經(jīng)濟(jì)上的收益，這種高端文化項(xiàng)目對(duì)城市形象和功能的提升，令萬(wàn)達(dá)的文化旅游城所受的追捧甚至超過(guò)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。“一些城市拼了命上來(lái)找，你就說(shuō)吧，這項(xiàng)目落這兒，要什么條件吧？要多少地吧？現(xiàn)在很多城市開出的條件，幾乎就送地給你，你只要到這兒來(lái)干就行。”王健林頗為興奮地說(shuō)，“看到創(chuàng)意的價(jià)值沒有？這就是。”

 

彪悍基因

 

2012年9月11日，王健林從美國(guó)回來(lái)第一天上班，第一件事就是看圖紙。他看了整整一上午的圖紙，下午還和萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃院”)的幾個(gè)負(fù)責(zé)人開了會(huì)。如果不出差，一般周六他都會(huì)到單位看圖，把下一周所有的圖紙都看完、簽字。他不僅能看懂很細(xì)的設(shè)計(jì)圖，常糾正其中不起眼的小錯(cuò)誤，甚至能提出很好的建議。萬(wàn)達(dá)一位員工說(shuō)，“王總基本上只管兩件事，一件是規(guī)劃，一件是審計(jì)。”

 

如果說(shuō)王健林是萬(wàn)達(dá)的“心臟”，規(guī)劃院就是萬(wàn)達(dá)的“大腦”。2006年，萬(wàn)達(dá)城市綜合體模式取得了決定性成功，王健林發(fā)現(xiàn)外圍合作者已經(jīng)不如萬(wàn)達(dá)更懂商業(yè)地產(chǎn)，于是下決心成立規(guī)劃院。萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院在地產(chǎn)行業(yè)赫赫有名，從項(xiàng)目選址開始，規(guī)劃院就開始介入，避免出現(xiàn)硬傷；在做設(shè)計(jì)時(shí)，要和招商部門做全面溝通；項(xiàng)目開業(yè)之后，還要接受反饋、參與調(diào)整。它可謂整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的基礎(chǔ)，要對(duì)整個(gè)產(chǎn)品線進(jìn)行控制。

 

萬(wàn)達(dá)非常重視規(guī)劃，是因?yàn)橛袘K痛的教訓(xùn)。2008年，它炸掉了位于沈陽(yáng)市核心區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目曾經(jīng)做過(guò)很多次修改都沒法做好，“最后發(fā)現(xiàn)是娘胎里的毛病，沒得治了，只好炸掉重建”。

 

外界所不知道的是，萬(wàn)達(dá)的許多國(guó)際性文化產(chǎn)業(yè)資源，比如簽訂排他協(xié)議的國(guó)際大腕，竟然由萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院文旅分院一手操辦。“這些都是我們這里的年輕人去談的。”文旅分院院長(zhǎng)王元很淡定地說(shuō)。文旅分院主要負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)文化、旅游地產(chǎn)，這個(gè)分院人才濟(jì)濟(jì)，“超過(guò)50%的人能流利講英語(yǔ)”。能說(shuō)英語(yǔ)只是必要條件，更主要原因是文旅分院深度參與了項(xiàng)目設(shè)計(jì)，什么地方做什么樣的內(nèi)容、找什么人做，都是王健林和他們一起定的。文旅分院甚至?xí)⑴c創(chuàng)意環(huán)節(jié)，“我們這群人都是寶，中國(guó)有誰(shuí)做過(guò)秀？有誰(shuí)做過(guò)電影樂園？”王元自豪地反問(wèn)。

 

王健林很少會(huì)過(guò)問(wèn)日常經(jīng)營(yíng)，只有規(guī)劃院一直由他親自在抓。萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院的高效，保障了其它產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展。當(dāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前進(jìn)時(shí)，同時(shí)“抬腿”的還有萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)院線、大歌星等，只有從項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初就把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這個(gè)龐然大物才有可能走到今天。武漢的楚河漢街項(xiàng)目，經(jīng)王健林修改的規(guī)劃圖就有22版。如今規(guī)劃院已經(jīng)從最初的10人發(fā)展到400多人，這個(gè)部門依舊是萬(wàn)達(dá)最忙的部門。“2011年我只過(guò)了兩個(gè)完整的周末。”萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院院長(zhǎng)賴建燕說(shuō)。

 

關(guān)于萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院的水平，從它擁有的專利可窺一斑。武漢漢秀中有一個(gè)重200噸的機(jī)械臂，要舉著3個(gè)7噸重的LED顯示屏自由移動(dòng)、組合。“最初這個(gè)機(jī)械臂是請(qǐng)顧問(wèn)公司做的，但覺得不好。后來(lái)是我們規(guī)劃院特種機(jī)械所自己研制的，并且造價(jià)、安全性、工期都更優(yōu)。”王元說(shuō)。除了機(jī)械臂，漢秀的水下機(jī)械系統(tǒng)，也是萬(wàn)達(dá)的專利產(chǎn)品。

 

業(yè)界的一種說(shuō)法是，萬(wàn)達(dá)首先是一支軍隊(duì)，然后才是開發(fā)商，然后才是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。王健林本人在軍隊(duì)18年，在萬(wàn)達(dá)最高層的7個(gè)副總中，有3個(gè)曾經(jīng)是軍人，在項(xiàng)目執(zhí)行中，萬(wàn)達(dá)確實(shí)有使命必達(dá)的軍人風(fēng)格。北京石景山項(xiàng)目，2008年恰逢奧運(yùn)會(huì)停工數(shù)月，接著又是北方冬季的嚴(yán)寒，但最終居然按期開業(yè)。 “這個(gè)項(xiàng)目老總基本上累廢掉了。”一位離職員工感慨。而武漢菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)前一夜，有5000多人同時(shí)做保潔，第二天如期開業(yè)。三年之前，萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山項(xiàng)目上還是一片沒有路的原始森林，在零下30多度條件下，萬(wàn)達(dá)員工踩著齊腰深的雪到密林中放線，沿路只能在樹上系上紅繩以免走失。

 

雖同在萬(wàn)達(dá)，可各板塊之前界限清晰。萬(wàn)達(dá)影院和百貨負(fù)責(zé)人都告知本刊，自己的板塊在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)并未享有更多優(yōu)惠。例如萬(wàn)達(dá)給新世界(8.01, -0.16, -1.96%)百貨6個(gè)月免租期，但給自己百貨公司的只有3個(gè)月。萬(wàn)達(dá)百貨公司總經(jīng)理丁遙認(rèn)為，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)已有私募進(jìn)入，如果給萬(wàn)達(dá)百貨的租金比較低，那就是損害了其它股東的利益，他們?cè)趺磿?huì)同意？

 

葉寧認(rèn)為萬(wàn)達(dá)涉足這么多產(chǎn)業(yè)、且能打通，是因?yàn)?ldquo;本質(zhì)上服務(wù)的都是同一群人”?？措娪?、唱卡拉OK、購(gòu)物的，都是相同的人群。他認(rèn)為這些服務(wù)也有相通性，“我們這些總經(jīng)理經(jīng)常坐在一塊聊，你那兒出現(xiàn)了什么問(wèn)題、怎么解決的”。

 

“萬(wàn)達(dá)內(nèi)部高度市場(chǎng)化，要不然這么大的集團(tuán)怎么保持活力？”王健林說(shuō)自己去住萬(wàn)達(dá)的酒店也要付錢。

 

每年9月，萬(wàn)達(dá)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊開始對(duì)2012年的業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理，并據(jù)此制訂2013年的計(jì)劃。“2013年的整個(gè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，小到每一家影城、大到我們整體的戰(zhàn)略，要全部梳理出來(lái)。然后還有成本、費(fèi)用、收入配比等等。”萬(wàn)達(dá)院線總經(jīng)理葉寧把這個(gè)過(guò)程稱為“吐納”，每年這么“吐納”一次，就會(huì)變成 “內(nèi)功高手”。所有這些計(jì)劃和數(shù)據(jù)，最終會(huì)成為萬(wàn)達(dá)信息(35.170, -0.03, -0.09%)工程部電腦終端上的流程。在不同節(jié)點(diǎn)，每個(gè)人該干什么事，都是清楚的。每個(gè)節(jié)點(diǎn)如果一周沒有完成會(huì)亮黃燈，兩周沒有完成就會(huì)亮紅燈。“只要點(diǎn)開亮燈的地方，我就知道哪家影院哪方面出了問(wèn)題。”葉寧說(shuō)。

 

用兩年的時(shí)間、動(dòng)員集團(tuán)全部資源、在ERP系統(tǒng)上把萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)龐雜的流程梳理成327個(gè)節(jié)點(diǎn)之后，王健林認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“已經(jīng)不需要我了”。 “我只要拍板說(shuō)做這個(gè)的項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)出哪些成本、對(duì)應(yīng)出哪些商家，哪天開始設(shè)計(jì)、哪天開始進(jìn)場(chǎng)、哪天開始裝修，都一清二楚了。”這套信息化管理手段，把萬(wàn)達(dá)變成了一部“巨型自動(dòng)化機(jī)器”，像生產(chǎn)線一樣生產(chǎn)出龐大的綜合體。“別人做一個(gè)購(gòu)物中心就累得吭哧吭哧，我們可以同時(shí)開工20個(gè)也沒覺得怎樣。”

 

這種硬朗的風(fēng)格，與“柔軟”的文化產(chǎn)業(yè)能否融合？王健林自己覺得沒有問(wèn)題，“無(wú)論是規(guī)劃部門、文化部門、創(chuàng)意部門，大家都明白一點(diǎn)，在萬(wàn)達(dá)做事，首先是講時(shí)間，第二個(gè)要講成本，然后才是創(chuàng)意。這實(shí)際是可以結(jié)合起來(lái)的。”

 

速度挑戰(zhàn)

 

從2011年開始，王健林有意識(shí)“壓一下地產(chǎn)，不像以前那么快”。2012年，王健林給萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)定下的規(guī)模目標(biāo)是970億，與2011年953億相比只有微小增長(zhǎng)。

 

迄今為止，萬(wàn)達(dá)帝國(guó)的根基依舊建立在房地產(chǎn)上。2012年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)非常敏感的時(shí)期，局部地區(qū)已然崩盤。萬(wàn)達(dá)其它產(chǎn)業(yè)是否會(huì)隨房地產(chǎn)“一榮俱榮、一損俱損”？“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不可能像2009年那樣火了，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在20年之內(nèi)是一定有的。”王健林樂觀地認(rèn)為，即便這些年不增長(zhǎng)、房地產(chǎn)就保持5萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模，萬(wàn)達(dá)依然能挺住。

 

注：本文詳見2012年第19期《中國(guó)企業(yè)家》雜志，未經(jīng)授權(quán)，謝絕轉(zhuǎn)載。有意與中國(guó)企業(yè)家網(wǎng)站的內(nèi)容轉(zhuǎn)載等業(yè)務(wù)合作者，請(qǐng)與市場(chǎng)部聯(lián)系(電話：64921616-8657)。

 

本質(zhì)上，萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，都是住宅依賴型發(fā)展模式，以住宅物業(yè)的銷售補(bǔ)貼大型持有型物業(yè)發(fā)展。在房地產(chǎn)處于上升時(shí)期，這種模式戰(zhàn)無(wú)不勝；但是在下行時(shí)期，就有很強(qiáng)的賭性。

 

2008年底，萬(wàn)達(dá)聯(lián)合聯(lián)想、泛海等5家實(shí)力雄厚的企業(yè)，率先在旅游地產(chǎn)布局，一口氣簽下了長(zhǎng)白山、大連金石灘、西雙版納和三亞旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最小的也有十幾平方公里。它雖然再次在旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略上先人一步，但是這些超大型項(xiàng)目也有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。以長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)為例，該項(xiàng)目龐大投資很大程度上依賴于配建的500萬(wàn)平方米住宅銷售回款。“可能一個(gè)人一輩子就去一次長(zhǎng)白山，你想想誰(shuí)會(huì)跑到那兒去買房子？”一位業(yè)界人士分析。萬(wàn)達(dá)在位于這個(gè)中國(guó)最北端的原始森林新建了長(zhǎng)白山小鎮(zhèn)，這里有與北京同步的勁爆音樂、電影大片和新上市的服裝，但唯一稀缺的就是顧客。

 

有很多人問(wèn)王健林，長(zhǎng)白山項(xiàng)目投200億元、西雙版納投200億元、武漢投500億元，收購(gòu)AMC要100多億元，加上同時(shí)在建的40多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一年算下來(lái)就是2000多億元，你哪來(lái)的那么多錢？

 

“假如說(shuō)一年總投資2000億元，實(shí)際萬(wàn)達(dá)拿出的錢，可能也就是600億－700億元，而萬(wàn)達(dá)每年實(shí)際投資能力可能也不止這個(gè)數(shù)。”王健林舉了個(gè)例子，長(zhǎng)白山項(xiàng)目總投資200億元，但是萬(wàn)達(dá)占股45%，前兩年總投入也就是20多億元。杠桿，正是房地產(chǎn)開發(fā)奧妙所在，萬(wàn)達(dá)出的只是注冊(cè)資金和一部分開發(fā)資金，開發(fā)時(shí)間又長(zhǎng)達(dá)五年，銀行貸款、銷售回款都是所謂200億元總投資的一部分。這個(gè)項(xiàng)目還有一個(gè)特殊之處，它是當(dāng)?shù)卣猩桃Y的項(xiàng)目，地價(jià)幾乎為零。

 

他的解釋從來(lái)沒有說(shuō)服過(guò)所有的人。多年以來(lái)，在一些房地產(chǎn)人士的眼中，萬(wàn)達(dá)的資金鏈一直是個(gè)謎。“以前萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是每個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流要求平衡，現(xiàn)在已經(jīng)看不懂了。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所杜麗虹博士說(shuō)。對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣一個(gè)體系龐大的未上市公司來(lái)說(shuō)，外部人很難了解它的真實(shí)情況。

 

在2011年之前，萬(wàn)達(dá)僅發(fā)行過(guò)一次信托融資，2012年萬(wàn)達(dá)發(fā)行了90多億元的高息信托融資，可見其資金鏈的緊張。王健林承認(rèn)2011年下半年和 2012年上半年也遇到了些困難，“長(zhǎng)白山項(xiàng)目去年最需要錢時(shí)沒人給貸款，我們向股東借了點(diǎn)款，然后加快銷售撐過(guò)去的。”在萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部，有一個(gè)非常強(qiáng)勢(shì)的計(jì)劃部門，它是萬(wàn)達(dá)控制風(fēng)險(xiǎn)的閥門。“萬(wàn)達(dá)所有投資都特別強(qiáng)調(diào)計(jì)劃性、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流，”王健林稱所有投資都是分析透了再做，“沒有一個(gè)企業(yè)像萬(wàn)達(dá)有這么強(qiáng)大的計(jì)劃部門，我們計(jì)劃部門人才非常多。”

 

“現(xiàn)在幾十億對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，就是杯水車薪，沒有感覺。”某著名房地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“萬(wàn)達(dá)至少需要四五百億左右的長(zhǎng)期資本，才能真正支撐它的發(fā)展。”他是根據(jù)萬(wàn)達(dá)持有的上千萬(wàn)平米不動(dòng)產(chǎn)以及拿地的規(guī)模來(lái)測(cè)算的。他認(rèn)為萬(wàn)達(dá)之所以以年建20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的超高速發(fā)展，是因?yàn)樗荒苈聛?lái)，只有快速開業(yè)、銷售、抵押貸款才能保證資金鏈的安全性。如果慢下來(lái)、開工數(shù)目減少，還會(huì)對(duì)團(tuán)隊(duì)造成沖擊。“資本的問(wèn)題沒有解決，再出現(xiàn)人的問(wèn)題就很危險(xiǎn)了。”

 

他還認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)正因?yàn)闆]有上市，王健林才有可能按照自己的想法擴(kuò)張，才會(huì)有今天在文化、消費(fèi)領(lǐng)域的布局。但沒有解決資本的問(wèn)題，是萬(wàn)達(dá)模式最大的硬傷，也是萬(wàn)達(dá)最大的隱患。

 

與萬(wàn)達(dá)院線借著文化產(chǎn)業(yè)熱做上市不同，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)板塊上市一直跛足而行。早在2009年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司就啟動(dòng)了A股上市程序，但至今還停留在證監(jiān)會(huì)初審階段。在更早的2006年，萬(wàn)達(dá)曾和麥格理銀行合作發(fā)行REITs(商業(yè)地產(chǎn)基金)，以期解決資金的問(wèn)題，最終也無(wú)成果。

 

“萬(wàn)達(dá)這么大規(guī)模，怎么騰挪一下不行。”一位業(yè)界人士說(shuō)，“實(shí)在不行萬(wàn)達(dá)可以賣一些持有型物業(yè)，這些年它們已經(jīng)增值巨大。”他認(rèn)為，如果在政治上沒有問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)就不會(huì)有問(wèn)題。今年，某市長(zhǎng)下臺(tái)后，萬(wàn)達(dá)飽受質(zhì)疑，王健林親自出面澄清。

 

在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，王健林的權(quán)威無(wú)人挑戰(zhàn)。據(jù)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)一些副總裁見到他“連話都說(shuō)不利索”。匯報(bào)者通常要根據(jù)他的心情決定匯報(bào)內(nèi)容，“如果王總心情不好，有些事情就不敢匯報(bào)”。幾乎所有的人對(duì)王健林都有仰視乃至畏懼心理，人人都怕犯錯(cuò)，而這種氛圍下，對(duì)王健林看不見的約束則是，他永遠(yuǎn)都不能犯錯(cuò)。

 

記者采訪萬(wàn)達(dá)的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊總經(jīng)理都在40歲上下，他們都聲稱萬(wàn)達(dá)是在開創(chuàng)一個(gè)激動(dòng)人心的事業(yè)，但是他們都難以掩蓋倦容。朱戰(zhàn)備2011年做了40多套ERP系統(tǒng)，丁遙開了20多家百貨店，葉寧開了30多家電影院—正是這些巨大的工作量，造就行業(yè)新速度。